Huurrendement berekenen voor je verhuurde woning

Tel als eigenaarskosten alles wat bij jou blijft en niet bij de huurder. Bij een contract vanaf 2019 ligt voor veel kosten en lasten vast wie ze betaalt, en daar mogen de partijen niet van afwijken. Als algemene regel betaalt de verhuurder wat met de eigendom te maken heeft en de huurder wat met het gebruik te maken heeft.

• Onroerende voorheffing: die is verplicht voor de verhuurder.
• Verzekering: verhuurder en huurder moeten zich allebei verzekeren voor brand- en waterschade.
• Herstellingen: normaal zijn alle herstellingen voor de verhuurder, op enkele uitzonderingen na, zoals kleine herstellingen en schade door verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder. Slijtage door ouderdom is altijd voor de verhuurder.
• Appartement: onder meer 66 procent van de kosten van de syndicus, de kosten van de algemene vergadering, de beheerskosten, de stortingen in het reservefonds en grote herstellingen aan de gemeenschappelijke delen.
• Verhuring: laat je een makelaar de verhuring regelen, dan mag je die kosten niet aan de huurder doorrekenen.

Bij een contract van vóór 2019 geldt nog de federale huurwet. Die bepaalt in het algemeen niet wie welke kosten betaalt, dus kijk dan in het contract zelf en laat bij twijfel nakijken of een afspraak geldig is. De onroerende voorheffing mag je ook bij zo'n contract niet aan de huurder doorrekenen. Rendement berekenen houdt geen rekening met personenbelasting op de huurinkomsten, met de kosten van een lening of met een stijging van de waarde. Neem die apart mee, eventueel samen met je boekhouder.

Het bruto rendement is handig om snel zoekertjes of woningen naast elkaar te leggen, want je hebt alleen de huur en de prijs nodig. Wat je overhoudt, zie je er niet in. Twee woningen met dezelfde huur kunnen netto ver uit elkaar liggen als de ene hoge kosten voor de syndicus heeft of binnenkort een nieuw dak nodig heeft.

Het netto rendement is maar zo betrouwbaar als wat je invult. Wees eerlijk over de leegstand tussen twee huurders en over werken die eraan komen. Een te krap renovatiebudget laat je rendement mooier lijken dan het is.

Dat is de maandhuur die je eigenaarskosten en het leegstandsverlies dekt en daarbovenop 4 procent van de geschatte waarde per jaar oplevert. De 4 procent is een vaste rekenwaarde van de rekenhulp en is niet bedoeld als norm voor een goed rendement. Hou er rekening mee dat de renovatiereserve niet in dit getal zit, en dat het leegstandsverlies berekend is op je huidige huur. Ligt de uitkomst ver boven wat je nu vraagt, dan haal je bij die waarde netto duidelijk minder dan 4 procent.

Dat hangt af van je eigen cijfers en van de werken die je woning nog nodig heeft. Een paar regels wegen mee:

• woningen die je verhuurt, moeten vanaf 2030 een minimaal EPC-label halen; dat minimum verschilt voor open en halfopen woningen enerzijds en rijhuizen en appartementen anderzijds, en het wordt geleidelijk verstrengd;
• bij een woning met EPC-label D, E of F, of zonder geldig EPC, waarvan het huurcontract vóór 1 oktober 2022 inging, mag je de huur sinds 1 oktober 2023 weer indexeren, maar met een correctiefactor (ging het contract later in, dan indexeer je normaal);
• een indexatie gebeurt niet vanzelf: je moet ze schriftelijk vragen.

Valt het netto rendement laag uit en komen er werken aan, leg dan in Scenario's vergelijken blijven verhuren naast verkopen. Twijfel je over de verkoop zelf, lees dan verhuurde woning verkopen.