Methodologie van de Verkoopscan en de rekenhulpen

1. Verkoopsignaal minstens 76 en beheerlast minstens 58: rechtstreekse verkooproute onderzoeken.
2. Anders verkoopsignaal minstens 62: verhuurd verkopen vergelijken.
3. Anders, bij een verkoopbaarheid van minstens 65 en een huursituatie die niet moeilijk is: klassieke verkoop voorbereiden.
4. In alle andere gevallen: houden of optimaliseren.

De verkoopbaarheid is een tussengetal dat je niet te zien krijgt: 78, min 35 procent van het EPC-gewicht, min 22 procent van de huursituatie, min 40 procent van de registratiepunten, plus 1,7 keer het bruto rendement met een maximum van 14. De drempels gelden voor de onafgeronde getallen; een getoonde 76 kan dus net onder de grens liggen.

Een opmerking verschijnt bij een contract van vóór 2019, een niet-geregistreerd contract, EPC-label E of F, een netto rendement onder 3 procent en een moeilijke huursituatie. De eerste drie hebben in Vlaanderen een wettelijke achtergrond: bij oude contracten beslist de registratie mee hoe snel een koper kan opzeggen, een contract vanaf 2019 dat na twee maanden niet geregistreerd is, kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn of vergoeding, en bij label E of F rust er bij een verkoop een renovatieverplichting op de woning. Of je contract geregistreerd is, zie je in MyMinfin. Meer op huurcontract en verkoop en huis verkopen met huurder.

Zolang je niets wijzigt, rekent elke rekenhulp met een voorbeeldwoning: 320.000 euro waarde, 950 euro huur en 170 euro eigenaarskosten per maand, 2 weken leegstand, label D, een geregistreerd contract uit 2021, een gemengde huursituatie, 25.000 euro renovatiebudget, één pand en dringendheid 5. Dat geeft:

• bruto 3,6 en netto 2,0 procent rendement, dus een rendementsscore van 40;
• beheerlast 71: 12 + 34 voor gemengd + 10,1 voor label D + 0 voor de registratie + 15 voor dringendheid 5;
• verkoopsignaal 75: 16,2 uit het lage rendement, 19,9 uit de beheerlast, 6,5 uit het EPC, 25 uit de dringendheid en 7,2 uit de rendementsscore;
• route: verhuurd verkopen vergelijken, met één opmerking over het lage netto rendement.

Eén gegeven veranderen toont hoe gevoelig dat is. Met dringendheid 0 zakt het verkoopsignaal naar 46 en wordt de route houden of optimaliseren; met dringendheid 10 gaat het naar 100 en wordt het een rechtstreekse verkooproute. Met label F in plaats van D komt het op 86. Vul de schaal van dringendheid dus bewust in.

Scenario's vergelijken zet vier routes naast elkaar en toont per route wat je na een aantal jaar netto zou hebben, voor al je panden samen. Je kiest zelf de horizon, van 1 tot 30 jaar; de rekenhulp start bij 10 jaar.

• Blijven verhuren: de netto huur per jaar (jaarhuur min leegstand, eigenaarskosten en een renovatiereserve van een tiende van je renovatiebudget) maal het aantal jaren, plus de geschatte waarde van de woning op het einde. Die waarde verandert per jaar met het percentage dat je invult, zonder rente op rente.
• Klassiek verkopen, verhuurd verkopen en rechtstreeks voorstel: wat je nu bij de verkoop overhoudt, in procent van de geschatte waarde na je verkoopkosten, plus het rendement dat je op dat bedrag verwacht over dezelfde jaren, ook zonder rente op rente.

Die percentages zijn jouw aannames. De rekenhulp start neutraal: 100 procent opbrengst voor elke verkooproute, 0 procent rendement en 0 procent waardeverandering. Het zijn geen marktcijfers of biedingen; vul de cijfers in die je zelf verwacht of al kreeg, bijvoorbeeld na een schatting of een concreet voorstel.

De routes staan altijd in dezelfde volgorde. De rekenhulp duidt de route met de hoogste netto-uitkomst aan; komen meerdere routes even hoog uit, dan krijgen ze die aanduiding allemaal. Een rechtstreeks voorstel staat in die vaste volgorde altijd als laatste. Ze toont ook welke route de Verkoopscan voor dezelfde gegevens aanraadt en hoeveel euro die route verschilt van de hoogste uitkomst.

Bij de voorbeeldwoning, over 10 jaar en met de neutrale startwaarden, komt blijven verhuren op 384.215 euro: 64.215 euro netto huur en 320.000 euro waarde. Elke verkooproute komt op 320.000 euro.

Huurcontract checken rekent niets uit. Het zet op een rij dat een verkoop de huur niet automatisch beëindigt, of je contract volgens jouw invoer geregistreerd is en of het van vóór 2019 is. De rekenhulp zegt er zelf bij dat de juridische regels afhangen van het type contract, de datum, de registratie en de opzegreden.

Checklist documenten laat je zelf aanvinken welke van zes stukken je al hebt, van het huurcontract tot een renovatie-inschatting. Ze leidt niets af uit je andere gegevens en vinkt niets vooraf aan; je vinkjes blijven in je browser bewaard.

Meerdere panden vermenigvuldigt de waarde en de jaarhuur van één pand met het aantal panden en toont het verkoopsignaal van dat ene pand. Verschillen je panden, reken ze dan apart.

• belastingen op huurinkomsten of op een verkoop, en de kosten van een lening;
• de looptijd en de opzegmogelijkheden van je huurcontract;
• de staat van de woning, buiten het EPC-label en je renovatiebudget.

De kosten van een verkoop en een stijging of daling van de waarde zitten alleen in Scenario's vergelijken, en alleen zoals jij ze invult. Vul je geen geldige woningwaarde in, dan rekenen de Verkoopscan en Scenario's vergelijken niets uit en vragen ze eerst je woningwaarde. Leegstand telt tot 52 weken per jaar en de dringendheid blijft tussen 0 en 10.

De rekenhulpen rekenen in je browser en bewaren je invoer in de opslag van die browser, zodat de rekenhulpen op een pagina dezelfde gegevens gebruiken. Je invoer gaat niet naar ons zolang je het formulier onder de rekenhulp niet gebruikt. Laat je daar je gegevens achter, dan stuur je je e-mailadres door, samen met je verkoopsignaal, de aanbevolen route, de geschatte waarde, de maandhuur en het EPC-label. Met je toestemming geven we die gegevens door aan Vlotweg, ook als je geen persoonlijke opvolging vraagt. Je telefoonnummer vragen we alleen als je persoonlijke opvolging aanvinkt. Een aanvraag voor persoonlijke opvolging wordt door ons team verder behandeld; hoe dat zit, lees je op over ons.

• Rekenregels: de broncode van de rekenhulpen van VerhuurdHuisVerkopen.be, stand van 5 oktober 2026
• Vlaanderen.be: Einde en opzegging van het huurcontract
• Agentschap Wonen in Vlaanderen: brochure over het Vlaams Woninghuurdecreet, november 2025
• Vlaanderen.be: Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen

Geraadpleegd op 3 oktober 2026. Laat je eigen situatie nakijken door je notaris, een advocaat of je boekhouder.