Huis verkopen met huurder

Een belegger en een koper die er zelf wil wonen, bekijken hetzelfde huis heel anders.

Een belegger koopt het huis met de huurder en de huur erbij. Hij kijkt naar de huur tegenover de prijs, naar de kosten die bij de eigenaar blijven en naar hoe lang het contract nog loopt. Met huurrendement berekenen zie je hoe je huis er voor hem uitziet.

Een koper die er zelf wil wonen, moet de huur eerst kunnen beëindigen. Na de akte kan hij als nieuwe verhuurder opzeggen voor eigen gebruik. Bij een negenjarig contract vanaf 2019 geldt dan een opzegtermijn van zes maanden, en hij of zijn familielid moet er binnen een jaar intrekken en minstens twee jaar blijven wonen. Gaat het om een familielid, dan kan de opzegtermijn niet aflopen vóór het einde van het derde huurjaar. Het contract kan die opzegmogelijkheid uitsluiten of beperken, en een contract van korte duur kan alleen tegen de einddatum worden opgezegd.

Wil die koper het verlaagd verkooprecht voor zijn enige eigen woning, dan moet hij uiterlijk drie jaar na de akte op dat adres ingeschreven zijn. Lukt dat niet, dan betaalt hij onder meer het verschil met het normale tarief bij, met een verhoging van 20 procent.

Niet met de verkoop als reden: dat is geen geldige opzeggrond. Wil je het huis vrij verkopen, dan zijn dit bij een contract vanaf 2019 de mogelijkheden:

• een contract van korte duur (maximaal drie jaar) zeg je op tegen de einddatum, ten laatste drie maanden vooraf; vroeger opzeggen kan je als verhuurder niet;
• een negenjarig contract kan je aan het einde van de eerste of de tweede driejarige periode opzeggen zonder reden, met zes maanden opzegtermijn en een vergoeding van negen of zes maanden huur, tenzij het contract dat uitsluit of beperkt;
• tegen het einde van de negen jaar, of van een verlenging met drie jaar daarna, zeg je op met zes maanden opzegtermijn, zonder vergoeding;
• je kan altijd een einddatum afspreken met je huurder; leg dat akkoord op papier, en weet dat het niet strenger mag zijn voor de huurder dan een gewone opzeg.

Voor een contract van vóór 2019 gelden gelijkaardige mogelijkheden onder de federale Woninghuurwet. Laat ze door je notaris of een advocaat nakijken voor je een koper een datum belooft waarop het huis vrij is.

De notarissen gebruiken een model van compromis met een aparte paragraaf voor een verhuurd goed. Daarin:

• krijgt de koper een exemplaar van het huurcontract vóór hij tekent;
• verklaar je of er bij de start van de huur een plaatsbeschrijving is opgemaakt en of er een huurwaarborg is betaald;
• verklaar je dat de huur regelmatig en binnen de afgesproken termijnen betaald wordt;
• verklaar je dat je huurder geen werken heeft uitgevoerd waarvoor hij een vergoeding kan eisen of die hij bij het einde van de huur ongedaan kan maken;
• bezorg je ten laatste bij de akte het originele huurcontract, de gedetailleerde plaatsbeschrijving en, waar dat van toepassing is, de huurwaarborg.

Tussen compromis en akte heb je ook verplichtingen tegenover de koper, onder meer als je huurder opzegt. Die lees je op huurcontract en verkoop.

Heeft je huis EPC-label E of F, dan rust er op de koper een renovatieplicht: binnen zes jaar na de akte moet het huis minstens label D halen, aangetoond met een nieuw EPC. Zolang er een huurder woont, is dat geen eenvoudige opdracht: een verhuurder kan normaal geen herstellingen uitvoeren zonder toestemming van de huurder, behalve dringende herstellingen die niet tot het einde van de huur kunnen wachten. Een koper zal dus willen weten hoe lang de huur nog loopt en welke werken er nodig zijn.

Zet je het huis te koop, dan moet je EPC dateren van 2019 of later. Bij label E of slechter vermeld je in je advertentie ook dat er een renovatieverplichting op de woning rust.