Huurcontract bij verkoop van een woning

Onder de oude federale regels hangt de bescherming van de huurder bij verkoop af van de vraag of het contract een vaste datum had vóór de verkoop. Een contract dat bij een notaris is opgemaakt, heeft altijd een vaste datum. Een onderhands contract krijgt die op de dag van de registratie, op de dag dat een van de ondertekenaars overlijdt, of op de dag dat het bestaan ervan wordt vastgelegd in een vonnis of in een akte van een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of gerechtsdeurwaarder. Een mondeling contract heeft nooit een vaste datum.

In de praktijk spreken vlaanderen.be en de notarissen over een geregistreerd of niet-geregistreerd contract. In het modelcompromis van de notarissen draagt de koper de gevolgen als de huurder het contract laat registreren tussen het compromis en de akte. Bij een contract vanaf 2019 speelt de vaste datum voor de koper geen rol meer: hij neemt het contract hoe dan ook over.

Alles wat bij de huur hoort: de huurprijs, de looptijd, de afspraken over kosten en herstellingen en de opzegmogelijkheden. De huurprijs kan daarna alleen veranderen zoals de huurregels het toelaten, via indexatie of een herziening. Een clausule dat de huurder bij verkoop moet vertrekken, is bij een contract vanaf 2019 nietig, en onder de oude regels kan de koper zich er evenmin op beroepen als het contract een vaste datum had vóór de verkoop.

Bij een contract vanaf 2019 ben je verplicht de kandidaat-koper vóór het compromis te vertellen dat de woning verhuurd is en welk soort huurcontract er loopt; de gegevens van de huur worden in de verkoopovereenkomst opgenomen. In het modelcompromis van de notarissen ontvangt de koper de huur vanaf de ondertekening van de akte, en verbind je je ertoe om tussen compromis en akte:

• een opzeg van de huurder binnen acht dagen aan de koper te melden;
• alleen met akkoord van de koper een nieuw contract te sluiten of het lopende te verlengen;
• de bewoningsvoorwaarden niet te veranderen zonder zijn akkoord;
• de koper uit te nodigen voor de plaatsbeschrijving bij vertrek, als er bij de start een werd opgemaakt.

Contract vanaf 1 januari 2019

De koper heeft dezelfde opzegmogelijkheden als de vorige verhuurder. Bij een negenjarig contract kan hij vroegtijdig opzeggen op drie manieren, telkens met zes maanden opzegtermijn:

• eigen gebruik: op elk moment, voor familie ten vroegste tegen het einde van het derde jaar. De woning moet binnen het jaar betrokken worden en minstens twee jaar bewoond blijven; anders krijgt de huurder achttien maanden huur, behalve bij een buitengewone omstandigheid;
• grondige renovatie: op elk moment, maar ten vroegste tegen het einde van het derde jaar, als onder meer de werken het deel van de woning raken waar de huurder woont en in principe meer kosten dan drie jaar huur;
• zonder reden: tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode, met een vergoeding van negen of zes maanden huur.

Het contract kan die mogelijkheden uitsluiten of beperken, en dat geldt dan ook voor de koper. Een contract van korte duur kan de verhuurder nooit vroegtijdig opzeggen, alleen tegen de einddatum, uiterlijk drie maanden vooraf. Zegt de verhuurder op voor eigen gebruik, renovatie of zonder reden, dan mag de huurder zelf vertrekken met een tegenopzegging van één maand, zonder vergoeding.

Contract vóór 1 januari 2019

• geregistreerd vóór de akte: de koper kan opzeggen voor eigen gebruik op elk moment, en voor verbouwingswerken of zonder motief met vergoeding bij het einde van een driejarige periode, telkens met zes maanden opzegtermijn;
• niet geregistreerd: de koper kan binnen drie maanden na de akte opzeggen voor eigen gebruik, verbouwingswerken of zonder motief met vergoeding, met drie maanden opzegtermijn. Woont de huurder er nog geen zes maanden, dan kan de koper volgens de federale brochure opzeggen zonder motief of vergoeding.

Laat de koper die eerste drie maanden voorbijgaan, dan moet hij het contract naleven zoals de vorige verhuurder.

Bij een contract vanaf 2019 mag de waarborg maximaal drie maanden huur bedragen; bij een ouder contract is dat twee maanden, of drie als de huurder in schijven betaalt. Het geld hoort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder, en de verhuurder mag het niet zelf bijhouden. De verkoop verandert daar niets aan: vrijgeven kan alleen met een schriftelijk akkoord dat ten vroegste bij het einde van de huur wordt opgesteld, of met een rechterlijke beslissing.

Geef de koper het attest van de waarborg, zodat hij bij het einde van de huur weet waar die staat. Hield je de waarborg toch zelf bij, geef hem dan ten laatste bij de akte door: het modelcompromis van de notarissen voorziet die mogelijkheid. Weet wel dat de huurder bij een contract vanaf 2019 een ten onrechte bijgehouden waarborg mag beschouwen als al betaalde huur.

Bij de start van de huur is een gedetailleerde plaatsbeschrijving verplicht, ten laatste in de eerste maand. Bij het einde van de huur moet de huurder de woning teruggeven zoals ze in die beschrijving staat, met uitzonderingen zoals schade door ouderdom of overmacht. Zonder plaatsbeschrijving gaan de huurregels ervan uit dat er geen huurschade is, tenzij de verhuurder ze kan bewijzen.

Voor de koper is die beschrijving dus het bewijsstuk als de huurder later vertrekt. Geef het origineel door. In het modelcompromis verklaar je ook of er bij de start een plaatsbeschrijving werd opgemaakt; ontbreekt ze, dan weet de koper dat vooraf.

• Vlaanderen.be: Het einde van de huurovereenkomst
• Vlaanderen.be: Een woninghuurovereenkomst sluiten
• Agentschap Wonen in Vlaanderen: brochure Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 (november 2025)
• Vlaamse Codex: Vlaams Woninghuurdecreet
• FOD Justitie: brochure De huurwet, 14de editie (voor contracten van vóór 2019)
• Notaris.be: model van compromis voor een goed in het Vlaams Gewest
• FOD Financiën: MyRent

Geraadpleegd op 3 oktober 2026.