Indicatieve rekenhulpIndicatieve rekenhulp voor Vlaamse eigenaars
Bronnen en aannamesEen verkoop maakt geen einde aan de huur, en dus ook niet aan de huurwaarborg: staat die op een geblokkeerde rekening op naam van je huurder, dan blijft het geld daar. Vanaf de notariële akte is de koper de nieuwe verhuurder, en hij regelt aan het einde van de huur samen met je huurder de vrijgave. Daarvoor is een schriftelijk akkoord nodig dat bij of na het einde van de huur werd opgesteld, of een rechterlijke beslissing.
Deze uitleg gaat over een woning in Vlaanderen die als hoofdverblijfplaats verhuurd is. Een contract vanaf 1 januari 2019 valt onder het Vlaams Woninghuurdecreet, een ouder schriftelijk contract onder de federale Woninghuurwet; waar ze verschillen, staat het erbij. Elk gewest regelt de woninghuur zelf, dus Brussel en Wallonië hebben eigen regels. Laat je situatie bij twijfel nakijken door je notaris of een advocaat. Over de keuze tussen verhuurd en leeg verkopen gaat verhuurde woning verkopen.
Een huurwaarborg is niet wettelijk verplicht, al voorzien de meeste huurcontracten er een. Hij beschermt de verhuurder als de huurder zijn verplichtingen niet of maar gedeeltelijk nakomt. Hoeveel hij mag bedragen, hangt af van wanneer het contract gesloten werd:
Het gaat telkens om een maximum. Een verhuurder mag minder vragen, of helemaal geen waarborg.
Bij een contract vanaf 2019 kiest de huurder hoe hij de waarborg stelt. Het decreet laat vier vormen toe, en ze combineren mag niet:
De financiële instelling vult een standaardformulier in waarmee de huurder bewijst dat de waarborg gesteld is; daarop staan de naam van de instelling en het bedrag. Geef bij een verkoop een kopie aan de koper, zodat hij weet waar de waarborg staat.
De waarborg zelf bijhouden of op je eigen rekening zetten mag niet. Gebeurde dat toch, dan ben je de huurder rente verschuldigd, in principe tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt. Bij een contract vanaf 2019 mag de huurder het bedrag dan als al betaalde huur beschouwen; hij moet dan wel zelf hetzelfde bedrag op een geblokkeerde rekening op zijn naam zetten.
Bij een contract vanaf 2019 laat je de kandidaat-koper vóór het compromis weten dat de woning verhuurd is en welk type huurcontract er loopt. In het modelcompromis van de notarissen voor het Vlaams Gewest vul je in of de huurder een waarborg betaald heeft, en tegen de ondertekening van de akte bezorg je de koper onder meer het originele huurcontract. Het model laat ook ruimte om de volledige huurwaarborg over te dragen; dat speelt als jij het geld zelf in handen hebt. Staat het op een geblokkeerde rekening van de huurder, dan kan je het niet overmaken en geef je de koper het bewijs van de waarborg. Wat de koper verder overneemt, lees je op huurcontract en verkoop.
Is de huur niet altijd op tijd betaald of weet je al van schade, bespreek dat dan met je notaris voor je tekent: in het model verklaar je dat de huur regelmatig betaald wordt. Laat ook nakijken wat je de koper bezorgt als de waarborg via het OCMW of met een borgstelling gesteld is.
Zegt de huurder op tussen compromis en akte, dan meld je dat volgens het modelcompromis binnen acht dagen aan de koper. Vertrekt hij nog vóór de akte, dan ben jij nog de verhuurder en regel jij de vrijgave met hem; nodig de koper wel uit voor de plaatsbeschrijving bij het vertrek als er bij de start ook een werd opgemaakt.
Heeft de huurder al zijn verplichtingen nageleefd, dan krijgt hij bij het einde van de huur de waarborg met de interest terug; een borgstelling loopt gewoon af. Na de verkoop ondertekenen de koper en de huurder samen het akkoord voor de vrijgave, met een brief of een formulier van de bank. Raken ze het niet eens, dan kan de vrederechter beslissen aan wie de waarborg toekomt; met een kopie van die beslissing geeft de instelling het geld vrij.
Bij schade of achterstallige huur kan de verhuurder een beroep doen op de waarborg. Voor schade die tijdens de huur niet hersteld is, kan bij het einde een bedrag van de waarborg worden afgehouden, op basis van een schadebestek of een schatting door een expert; ook dat loopt via een akkoord of een rechterlijke beslissing. Kost het herstel meer dan de waarborg, dan moet de verhuurder de huurder formeel in gebreke stellen en kan hij zo nodig naar de vrederechter. Bij een contract vanaf 2019 moet hij naar de rechter binnen een jaar nadat de huur geëindigd is, als hij (een deel van) de waarborg opeist.
Het bewijsstuk daarbij is de plaatsbeschrijving van bij de start. Ontbreekt ze, dan gaan de huurregels uit van een woning zonder huurschade, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. Geef de koper daarom de gedetailleerde plaatsbeschrijving mee.
Staat de waarborg in e-DEPO, de toepassing van de Deposito- en Consignatiekas van de FOD Financiën in MyMinfin, dan loopt de vrijgave online. De verhuurder geeft handlichting of vraagt een voorafname voor schade; zo'n voorafname kan de huurder aanvaarden of weigeren. Na een weigering blijft het dossier geblokkeerd tot er een akkoord of een rechterlijke uitspraak is.
Geraadpleegd op 3 oktober 2026.
Persoonlijke opvolging
Vertel kort over je situatie. Je vraag komt bij ons team terecht, dat ze samen met een opkoper waarmee we samenwerken verder behandelt.
