Verhuurde woning verkopen in Vlaanderen

Blijven verhuren

Dat blijft logisch zolang de huur na alle kosten genoeg overhoudt en het beheer je niet te zwaar valt. Kijk wel vooruit: vanaf 1 januari 2030 moet een woning die verhuurd wordt een minimaal EPC-label halen, en die eis wordt stap voor stap strenger. Met Rendement berekenen zie je wat er netto overblijft.

Verhuurd verkopen

Je verkoopt met de huurder erin en de koper wordt verhuurder. Die route spreekt vooral kopers aan die zelf willen verhuren. Zij rekenen met de huur, de kosten en de looptijd van het contract, dus een volledig dossier maakt hun afweging een stuk makkelijker.

Leeg verkopen na het einde van de huur

Je verkoopt pas als de woning vrij is. Dat einde moet uit de huurregels komen: een opzeg tegen de einddatum van het contract, bij een negenjarig contract een opzeg zonder reden met vergoeding op de vaste momenten, of een schriftelijk akkoord met je huurder. Een contract eindigt niet vanzelf op de einddatum: bij een contract van korte duur zeg je uiterlijk drie maanden vooraf op, bij een negenjarig contract minstens zes maanden vooraf. Zeg niet op voor eigen gebruik als je eigenlijk wil verkopen. Bij een contract vanaf 2019 moet jij of je familielid de woning dan binnen het jaar betrekken en er minstens twee jaar wonen; anders heeft de huurder recht op achttien maanden huur, behalve bij een buitengewone omstandigheid. Hou ook wat speling in je planning: in uitzonderlijke situaties kan een huurder na een correcte opzeg een tijdelijke verlenging vragen.

Rechtstreeks verkopen

Je verkoopt aan een koper die zelf een voorstel doet voor de woning zoals ze is, ook met de huurder erin, zonder dat je ze eerst op de markt brengt. Dat kan zinvol zijn als eenvoud, timing en weinig organisatie voor jou zwaar wegen. Vraag je op deze site persoonlijke opvolging, dan kan Vlotweg, de commerciële partij achter die opvolging, je aanvraag behandelen. Leg zo'n voorstel altijd naast de andere routes; hoe die samenwerking werkt, lees je bij over ons.

Een koper die wil verhuren, bekijkt de woning als belegging: de huur tegenover de prijs, de kosten die bij de eigenaar blijven, de looptijd van het contract en de staat van de woning. Wie koopt om te blijven verhuren, koopt geen woning om er zelf te wonen en betaalt daarom in de regel het algemeen tarief van 12 procent verkooprecht.

Een koper die er zelf wil wonen, kan pas na de akte opzeggen, als nieuwe verhuurder en volgens de regels van het contract. Bij een negenjarig contract vanaf 2019 kan hij opzeggen voor eigen gebruik met zes maanden opzegtermijn, tenzij het contract die mogelijkheid uitsluit of beperkt; een contract van korte duur kan hij alleen tegen de einddatum opzeggen. Vraagt hij het verlaagd tarief voor de enige eigen woning, dan moet hij zich binnen drie jaar na de akte op het adres inschrijven. Lees het contract dus na voor je met zo'n koper onderhandelt.

Hoeveel een huurder in huis de prijs beïnvloedt, verschilt van woning tot woning. Kijk naar wat een koper precies overneemt:

• de looptijd en de opzegmogelijkheden van het contract, want die bepalen wanneer een koper zelf over de woning kan beschikken;
• de huur tegenover de kosten, waarmee een belegger zijn rendement berekent;
• het EPC-label: wie vanaf 2023 een woning met label E of F koopt, moet die binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D, en met een huurder in huis kan een verhuurder normaal alleen herstellingen uitvoeren met diens toestemming, dringende herstellingen uitgezonderd;
• de staat van de woning en hoe volledig je documenten zijn.

Vraag een schatting in verhuurde en in vrije staat. Zo zie je wat de huur in jouw geval met de prijs doet. De Verkoopscan toont daarnaast welke route je cijfers ondersteunen; die indicatie vervangt geen schatting.

• het huurcontract, het bewijs van registratie en de plaatsbeschrijving (of het contract geregistreerd is, zie je in MyMinfin);
• het attest van de huurwaarborg en een overzicht van de huur, de indexaties en de betalingen;
• een EPC dat in 2019 of later is opgemaakt: dat is bij verkoop verplicht, ook als je voor de verhuur nog een ouder EPC mocht gebruiken;
• voor een gebouw van vóór 2001 een geldig asbestattest, dat de koper ten laatste bij het compromis krijgt;
• een keuringsverslag van de elektrische installatie, en een conformiteitsattest als je gemeente dat voor huurwoningen oplegt.

Spreek met je huurder af wanneer kandidaat-kopers en de deskundigen voor de attesten langs mogen komen; hoe je dat aanpakt, lees je bij huis verkopen met huurder. In de Checklist documenten zie je wat er nog ontbreekt.