Opbrengsteigendom verkopen

In een opbrengsteigendom kunnen contracten van verschillende datums door elkaar lopen. De koper neemt ze allemaal over, maar wat hij nadien mag, verschilt per contract. Bij een contract vanaf 2019 kan hij alleen opzeggen zoals jij dat kon. Bij een contract van vóór 2019 dat bij de akte niet geregistreerd is, kan hij onder voorwaarden sneller opzeggen: binnen drie maanden na de akte, met drie maanden opzegtermijn. Zet daarom per woongelegenheid de datum en de registratie op een rij; Huurcontract checken helpt daarbij, en de pagina over huurcontract en verkoop legt uit welke regels voor jouw contract gelden.

Het Vlaams Woninghuurdecreet gaat over de huur van goederen die voor bewoning bestemd zijn. Zit er een winkel of kantoor in het gebouw, laat dat contract dan apart nakijken. Voor studentenkamers bevat het decreet aparte regels.

Verkoop je het gebouw als geheel, dan heb je één koper en één akte. Wil je de appartementen apart verkopen, dan moet het eigendomsrecht van elk deel vastliggen in een basisakte: een notariële akte die samen met het reglement van mede-eigendom de statuten van het gebouw vormt.

In beide gevallen zal een koper willen weten of de huidige toestand vergund is. In het model van de notarissen voor een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte hangt de overeenkomst af van het bewijs dat de nodige vergunningen voor de huidige bestemming er zijn, of dat het gebouw vermoed vergund is, en dat er geen opsplitsing is zonder de vereiste formaliteiten of vergunningen. Ook de renovatieplicht kan anders uitvallen als een koper het goed binnen zes jaar opsplitst of samenvoegt. Laat de notaris meekijken voor je kiest.

Bij verkoop moet het EPC van een bestaande woning in 2019 of later zijn opgemaakt, ook als je voor de verhuur nog een ouder EPC mocht gebruiken. Welke EPC's jouw gebouw nodig heeft, vind je met de EPC-wegwijzer op vlaanderen.be. De renovatieplicht geldt per wooneenheid: voor elke woongelegenheid met label E of F heeft de koper zes jaar na de akte om minstens label D te halen. Is het gebouw van vóór 2001, dan heb je een geldig asbestattest nodig. Is het binnen jouw eigendom opgesplitst in afzonderlijke inspectiegebieden, dan vraagt een overdracht sinds 1 mei 2025 ook een attest van de gemeenschappelijk gebruikte delen. Laat de asbestdeskundige bepalen welke attesten jouw gebouw nodig heeft, en reken ook op een keuring van de elektrische installatie.

Een koper die het gebouw verhuurd laat, rekent als belegger: hij kijkt wat er netto overblijft na kosten, leegstand en werken, en hoe zeker die huur is. Wie koopt om te verhuren, betaalt in de regel het algemeen tarief van 12 procent verkooprecht, en dat telt hij mee in zijn berekening.

Een rechtstreekse koper doet zelf een voorstel voor het gebouw zoals het is. Vraag je hier persoonlijke opvolging, dan behandelt ons team je aanvraag verder, en met je toestemming kan Vlotweg, een opkoper van woningen, contact met je opnemen. Zet zo'n voorstel altijd naast een verkoop via de gewone markt; de rekenhulpen hierboven helpen om die routes te vergelijken.

Kocht je het gebouw minder dan vijf jaar geleden, dan kan de meerwaarde belastbaar zijn; bij een schenking of nieuwbouw lopen de termijnen anders. Wordt de notariële verkoopakte ondertekend binnen twee jaar na de akte waarmee je het gebouw kocht, en betaalde je toen het algemeen tarief van 12 procent, dan kan je drie vijfde van dat verkooprecht terugvorderen. Laat dit nakijken door je boekhouder of de notaris voor je een verkoopdatum vastlegt.